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租赁合同那些事

作者：admin 日期：2021-03-03 14:12:09 点击：3701次

租赁合同那些事

陕西尊知律师事务所

小明刚刚大学毕业，从家乡一个四线城市来到了大上海，俗话说得好落地才能生根，首先小明要找一个落脚之所。但是对于租房子，小明确有很多方面的疑问，接下来让我们一起来看一看吧。

小明登陆了某八同城，上面有形形色色的租房信息。不过这上海的房价可不是闹着玩，越看小明越觉得自己捉襟见肘。突然间一则“精品公寓只要2000“的标题吸引了他，联系后才发现对面也是租客，因为要去国外所以低价转租，那么对于转租，小明有些许疑惑。

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（图片来源于网络）

转租必须经过房东批准么？

《合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。笔者认为此条规定中对于转租行为法律效力等问题的规定过于原则，缺乏可操作性，在司法实践中也存在不同的理解与认识：

（一）对于转租，如果租房合同明确约定不得转租，则必须与房东协商取得房东同意方能转租，如果合同没有约定，基于合同相对性原理则视为转租合同有效。但在房东明确知道并表示不同意时，有权解除与承租人的合同。

（二）合同约定了不得转租，但出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

笔者认为：实践中租赁合同对于转租问题尚未约定的情况下。一般承租人擅自转租，如对出租人的利益未造成损害，依合同自由原则及合同的相对性原理，则承租人与次承租人双方合意的达成的合同为有效合同。但该合同的履行问题上则会有约束和隐患，出租人可解除与承租人的租赁合同，其解除合同的效力直接导致转租合同终止。由于次承租人与出租人无直接的合同关系，次承租人无权要求出租人承担违约责任，其应该向承租人提出违约请求。但是，如果次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租，应无权要求承租人承担违约责任。

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（图片来源于网络）

小明租到房子后，觉得这个房子跟自己风格不符，想装修一下变成自己喜欢的风格，房东同意后花了2万多元将房子改造了一番。一年后租赁合同届满小明由于工作原因无法继续居住了。找房东想让他补偿一点自己装修的装修款，房东拒绝了。小明感觉很委屈，明明自己让房子变的焕然一新了，为什么不能得到点补偿呢？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。

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（图片来源于网络）

笔者提示：租房想要装修，需经房东同意。费用想补偿，事前先约定，否则附合的装饰物不能被补偿。（除非出租人违约导致合同解除）

租房需谨慎，安全第一条。转租需谨慎、同意再添附。希望这次对租赁合同的讲述能帮助到大家。

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